Arnavutköy Dursunköy’de Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? İmar, DOP ve Yatırım Rehberi

İstanbul’un kuzey aksındaki mega projeler ve Yenişehir Rezerv Yapı Alanı vizyonu, Arnavutköy Dursunköy bölgesini stratejik bir gayrimenkul yatırım merkezine dönüştürdü. Kanal İstanbul güzergahı, İstanbul Havalimanı bağlantı yolları ve planlanan kentsel genişleme koridorunun kesişiminde yer alan Dursunköy, yüksek prim potansiyeli vadetmekle birlikte teknik ve hukuki detayların eksiksiz analiz edilmesini zorunlu kılar. Bölgede parsel bazlı doğru analiz yapılmadan atılan adımlar, uzun vadeli bekleme sürelerine veya beklenmedik alan kayıplarına yol açabilir. Dursunköy ve çevresinde arsa yatırımı gerçekleştirmeden önce mutlaka kontrol edilmesi gereken kritik parametreler şunlardır:

1. Kadastral Durum: Tarla ve İmarlı Arsa Ayrımı Dursunköy sınırlarında piyasaya sunulan gayrimenkullerin önemli bir bölümü tapu kütüğünde halen "tarla" veya hisseli tarla vasfında görünmektedir. Bölge genel ölçekli imar planlarına (1/100.000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları) dahil edilmiş olsa dahi, parselasyon işlemi tescil edilmeden bir taşınmaz müstakil imarlı arsa statüsü kazanmaz.

Hisseli Parseller: Fiili taksim sözleşmesi (rıza-i taksim) bulunsa dahi hisseli arazilerde Şüfa (önalım) hakkı riski mevcuttur. Diğer hissedarların pay satışına itiraz etme hakkı her zaman hukuki bir risk barındırır.

Müstakil Tapu: Yatırım güvenliği açısından bağımsız, sınırları aplikasyon krokisiyle netleştirilmiş ve mülkiyet problemi bulunmayan parseller öncelikli tercih edilmelidir.

2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve 18. Madde Uygulamaları İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon planlarında, kamusal alanların (yol, yeşil alan, park, okul, dini tesis vb.) karşılanması amacıyla arazilerden kanuni olarak Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır.

Kesinti Oranı: Yürürlükteki mevzuata göre DOP oranı azami %45 seviyesine kadar uygulanabilir.

Brüt vs. Net Alan Hesabı: Henüz 18. madde uygulaması kesinleşmemiş veya şuyulandırması tamamlanmamış bir tarla satın alıyorsanız, metrekare birim fiyatını brüt alan üzerinden değil; yaklaşık %40-45 civarında bir kayıp yaşanacağını öngörerek net imar parseli maliyeti üzerinden hesaplamalısınız.

Parsel Kayması ve Tahsis: Uygulama sonrasında mevcut tarlanızın bulunduğu yer yerine, aynı düzenleme bölgesi içerisinde farklı bir adada yeni bir imar parseli tahsis edilebilir. Parselin ana yoldan iç adalara kayma ihtimali göz önünde bulundurulmalıdır.

3. İmar Fonksiyonları: Konut, Ticaret ve Sosyal Donatı Ayrımı Yenişehir planlama etaplarında Dursunköy genelinde belirlenen fonksiyonlar homojen değildir. Bir arazinin sadece "imarlı" olması yeterli bir kriter değildir; plan notlarındaki lejantı doğrudan değerini belirler:

TİCK (Ticaret + Konut): Zemin katları ticari birim, üst katları konut fonksiyonlu alanlardır. Bölgenin ana arterlerine cepheli parsellerde yoğunlaşır ve getiri potansiyeli en yüksek gruptur.

Konut Alanları: Ağırlıklı olarak düşük ve orta yoğunluklu kentsel yerleşim alanlarıdır.

Kamu ve Donatı Alanları: Park, rekreasyon, sağlık, eğitim veya belediye hizmet alanı gibi donatılarda kalan parseller doğrudan inşaat hakkı vermez; bu alanların kamulaştırılması veya takas (trampa) süreçleri uzun vadeli hukuki prosedürler doğurabilir.

4. Emsal (KAKS) ve Kat Yükseklikleri Bölgenin zemin yapısı, havalimanı mania planları ve yeni şehircilik ilkeleri doğrultusunda Dursunköy etabı yatay mimari konseptiyle planlanmıştır.

Kat Sınırları: Yenişehir projelerinde kat yükseklikleri genellikle Zemin + 3 veya Zemin + 4 kat ile sınırlandırılmıştır. Çok katlı gökdelen tipi yapılaşmaya izin verilmemektedir.

Emsal Oranları: Emsal (KAKS) değerleri ada ve bölge bazında farklılık göstermekle birlikte genelde 1.20 ila 1.50 aralığında değişkenlik gösterir. Bir arsanın inşaat hakkı hesaplanırken taban oturumu (TAKS) ve çekme mesafeleri mutlaka incelenmelidir.

5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Rezerv Alan Statüsü Dursunköy, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ilan edilen "Rezerv Yapı Alanı" sınırları içerisindedir. Bu durum, bölgedeki planlama, onay ve ruhsat yetkilerinin doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı uhdesinde olduğu anlamına gelir.

Yerel ilçe belediyesi yerine doğrudan Bakanlık ve Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yürütülen askı planları, itiraz süreçleri ve mahkeme kararları düzenli takip edilmelidir. İptal edilen veya revize edilen plan etaplarının güncel durumu kontrol edilmeden tapu devri gerçekleştirilmemelidir.

6. Altyapı, Ulaşım Aksları ve Doğal Eşikler Yatırım yapılacak parselin fiziki nitelikleri en az imar durumu kadar kritiktir:

Topografya ve Eğim: Aşırı engebeli veya hafriyat maliyeti yüksek vadiler maliyetleri artırabilir.

Havza ve Dere Koruma Kuşakları: İSKİ içme suyu havzası koruma kuşakları ve dere yatağı taşkın sınırları içerisinde kalan alanlarda yapılaşma kısıtlamaları veya yapı yasaklı alan kararları bulunabilir.

Ulaşım Bağlantıları: Kuzey Marmara Otoyolu bağlantı kolları, Dursunköy-Havalimanı ring hatları ve planlanan metro istasyonlarına yakınlık, arazinin likiditesini belirleyen temel faktörlerdir.

Dursunköy'de arazi alımı yaparken Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın güncel askı planları, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) kayıtları ve parsel üzerindeki olası şerh, beyan veya ipotek kayıtları resmi belgeler üzerinden teyit edilmelidir.