Arnavutköy Yenişehir Projesinde Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Arnavutköy, İstanbul'un son yıllarda en fazla gayrimenkul yatırımı konuşulan bölgelerinden biri. İstanbul Havalimanı, yeni ulaşım aksları ve Yenişehir planlama alanları nedeniyle özellikle arsa yatırımlarına yoğun ilgi gösteriliyor.

Ancak Arnavutköy Yenişehir bölgesinden arsa satın almak, klasik bir arsa alımından daha ayrıntılı inceleme gerektirebilir. Çünkü aynı mahallede hatta birbirine yakın iki parselin planlama ve imar durumu birbirinden tamamen farklı olabilir.

Bu nedenle yalnızca “Yenişehir alanında”, “imar gelecek”, “Kanal İstanbul'a yakın” veya “projenin içinde” gibi ifadelerle yatırım kararı verilmemelidir.

### Yenişehir sınırında olmak tek başına yeterli değildir

İlk yapılması gereken işlem, satın alınmak istenen taşınmazın gerçekten hangi planlama alanında kaldığını ada ve parsel numarası üzerinden doğrulamaktır.

Yenişehir olarak ifade edilen bölge oldukça geniştir. Rezerv yapı alanı sınırları, imar planları, uygulama etapları ve parselasyon işlemleri aynı anda bütün bölge için ilerlemeyebilir.

Bu nedenle bir taşınmazın yalnızca Yenişehir sınırları içerisinde bulunduğunu öğrenmek yeterli değildir. Parselin güncel 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve özellikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki kullanım kararı ayrıca kontrol edilmelidir.

### 1/1000 ölçekli imar planını kontrol edin

Bir parsel için en önemli bilgilerden biri 1/1000 ölçekli uygulama imar planıdır.

Parsel veya gelecekte oluşacak imar parseli;

Konut alanı, ticaret alanı, konut-ticaret alanı, turizm alanı, sosyal tesis alanı, yeşil alan, yol, eğitim alanı veya farklı bir kullanım kararında kalabilir.

Bu nedenle sadece “imarlı arsa” ifadesine güvenilmemelidir.

Plan üzerinde kullanım fonksiyonunun yanı sıra emsal, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri, minimum parsel büyüklüğü ve diğer yapılaşma koşulları da kontrol edilmelidir.

### 18. madde uygulaması özellikle önemlidir

Yenişehir bölgesinde dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemeleridir.

18. madde uygulamasında eski kadastro parselleri yeniden düzenlenebilir; yollar, parklar, okullar ve diğer kamu alanları ayrıldıktan sonra maliklere yeni imar parsellerinden pay verilebilir.

Dolayısıyla satın aldığınız mevcut kadastro parselinin bugünkü sınırı ile uygulama tamamlandıktan sonra sahip olacağınız imar parselinin konumu ve geometrisi aynı olmak zorunda değildir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi ilanları, Yenişehir Rezerv Yapı Alanının bazı bölümlerinde 18. madde uygulamalarının etaplar halinde ilerlediğini gösteriyor. Örneğin Yeniköy'de 2025'te, Sazlıbosna'da 2025 sonunda ve Dursunköy'ün bazı parsellerinde 2026'da parselasyon uygulamalarına ilişkin askı süreçleri gerçekleştirildi. Bu durum, Yenişehir'in tamamının tek aşamada değil, parsel ve etap bazında değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor. :chatgpt-content-reference{index="0"}

### Eski ada-parsel mi, yeni ada-parsel mi?

Yenişehir bölgesinde yatırım yaparken çok sık karşılaşılan konulardan biri eski kadastro parseli ile yeni imar parselinin birbirine karıştırılmasıdır.

Satıcıdan mutlaka güncel ada-parsel bilgisi istenmelidir.

Taşınmaz 18. madde uygulamasına girmişse eski parselin hangi yeni ada ve parsellere dönüştüğü, malike ne kadar alan tahsis edildiği ve yeni parselde hisseli mülkiyet oluşup oluşmadığı incelenmelidir.

Tapudaki kayıt ile satış ilanında gösterilen konumun aynı olduğundan emin olunmalıdır.

### DOP kesintisini hesaba katın

18. madde uygulamalarında yol, park, eğitim alanı ve benzeri umumi hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla Düzenleme Ortaklık Payı, yani DOP gündeme gelebilir.

Bu nedenle örneğin 1.000 m² kadastro parseli satın alan kişinin imar uygulaması sonrasında birebir 1.000 m² müstakil imar parseline sahip olacağı varsayılmamalıdır.

Arazi ve arsa düzenlemesinde parseller yeniden oluşturulabilir ve maliklere düzenleme sonucunda oluşan imar parsellerinden hisseler tahsis edilebilir. Bakanlık da 18. madde uygulamalarını yollar, sosyal tesisler ve diğer umumi alanlar ayrıldıktan sonra imar parsellerinin oluşturulduğu bir düzenleme süreci olarak açıklamaktadır. :chatgpt-content-reference{index="1"}

### Müstakil tapu ile imar sonrası müstakil parsel aynı şey değildir

Bir taşınmazın bugün müstakil tapulu olması, 18. madde uygulamasından sonra mutlaka tek kişiye ait müstakil bir imar parseli oluşacağı anlamına gelmez.

Uygulama sonucunda başka maliklerle aynı imar parselinde hissedar olunabilir.

Bu durum özellikle yatırımcının ileride doğrudan inşaat yapmak veya arsasını bağımsız şekilde değerlendirmek istemesi halinde önemlidir.

Satın alma öncesinde mümkünse dağıtım cetveli, parselasyon planı ve yeni mülkiyet yapısı kontrol edilmelidir.

### Parselin yeni konumunu kontrol edin

Bir başka kritik konu, imar uygulamasından sonra verilen yeni parselin konumudur.

Eski kadastro parseli ana yola veya belirli bir projeye yakınken yeni imar parseli farklı bir konumdan tahsis edilmiş olabilir.

Bu nedenle yalnızca eski tapu konumuna göre fiyat belirlemek doğru değildir.

18. madde tamamlanmış bir taşınmaz satın alınıyorsa yatırım değerlendirmesi yeni imar parseli üzerinden yapılmalıdır.

### Yapılaşma hakkını metrekare fiyatından önce değerlendirin

Arnavutköy'de arsa karşılaştırırken yalnızca “metrekare fiyatı” üzerinden karar vermek yanıltıcı olabilir.

Örneğin iki parselin büyüklüğü aynı olsa bile emsal değerleri, kullanım fonksiyonları, yükseklikleri ve ticari kullanım imkanları farklı olabilir.

Bir parsel daha pahalı görünmesine rağmen sağladığı yapılaşma hakkı nedeniyle daha avantajlı olabilir. Aynı şekilde düşük metrekare fiyatına sahip bir arazi, yapılaşma koşulları nedeniyle yatırımcının beklentisini karşılamayabilir.

Bu nedenle mümkün olduğunda arsanın fiyatını yalnız arazi metrekaresine göre değil, elde edilebilecek imar ve yapılaşma hakkına göre de değerlendirmek gerekir.

### Hisseli tapularda daha dikkatli olun

Yenişehir bölgesinde hisseli taşınmazlarla sık karşılaşılabilir.

Hisseli bir parsel alınırken tapuda gerçekten hangi oranda hisse satın alındığı açıkça kontrol edilmelidir.

Satıcının arazide gösterdiği belirli bir bölüm, tapu açısından alıcıya ait bağımsız bir parsel anlamına gelmeyebilir.

Özellikle “şu 500 m² sizin olacak” şeklindeki fiili bölüşümlerde tapu ve imar durumu ayrıca incelenmelidir.

### Şerh, ipotek ve hukuki kısıtlamaları kontrol edin

Tapu kaydında ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı veya başka bir kısıtlama olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Ayrıca taşınmazın kamulaştırma, kamu yatırımı, yol veya başka bir plan kararından etkilenip etkilenmediği araştırılmalıdır.

Yüksek tutarlı yatırımlarda güncel tapu kaydı ve resmi plan bilgilerinin profesyonel destekle incelenmesi önemli ölçüde risk azaltabilir.

### Plan değişikliklerini takip edin

Yenişehir gibi büyük ölçekli planlama alanlarında planlar ve uygulamalar zaman içerisinde değişebilir.

Askıya çıkan yeni planlar, plan değişiklikleri, itiraz kararları ve parselasyon uygulamaları taşınmazın değerini ve kullanım imkanını doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle satın alma sırasında doğru olan bir bilgi yıllar sonra aynı kalmayabilir.

Bakanlığın son yıllardaki resmi duyurularında Sazlıbosna, Dursunköy ve Yeniköy gibi Yenişehir ve rezerv yapı alanı içerisindeki bölgelerde farklı tarihlerde yeni imar uygulamalarının askıya çıkarılması bunun somut örneklerinden biridir. :chatgpt-content-reference{index="2"}

### “Projenin içinde” sözü tek başına yatırım gerekçesi değildir

Gayrimenkul ilanlarında “Yenişehir projesinin içinde”, “Kanal İstanbul bölgesinde”, “havalimanına yakın” veya “geleceğin merkezi” gibi ifadeler kullanılabilir.

Bunlar bölgesel değerlendirme açısından anlamlı olabilir ancak bir taşınmazın gerçek yatırım değerini tek başına belirlemez.

Asıl önemli olan parsel bazında;

güncel tapu durumu, güncel imar planı, kullanım fonksiyonu, 18. madde uygulama durumu, yeni ada-parsel bilgisi, hisse yapısı, yapılaşma hakkı, ulaşım bağlantıları ve satış fiyatının birlikte değerlendirilmesidir.

### Arnavutköy Yenişehir'de arsa almadan önce parsel bazlı inceleme yapın

Yenişehir çok büyük bir planlama alanıdır. Bir mahalle veya bölge hakkında genel bilgi edinmek yatırım kararının yalnız ilk aşamasıdır.

Satın alma kararı mutlaka ada-parsel bazında verilmelidir.

Aynı yol üzerinde bulunan iki taşınmazdan biri konut veya ticaret alanında kalırken diğeri yol, park veya farklı bir kamusal kullanım alanından etkilenebilir. Bir parselin 18. madde uygulaması tamamlanmışken hemen yanındaki başka bir parselde süreç farklı aşamada olabilir.

Bu nedenle Arnavutköy Yenişehir bölgesinde yatırım yaparken “bölge doğru mu?” sorusundan sonra mutlaka “bu parsel doğru mu?” sorusu sorulmalıdır.

EmlakTürk üzerinden Arnavutköy'deki gayrimenkul portföylerini inceleyebilir ve bölgedeki danışmanlardan ada-parsel bazında detaylı bilgi talep edebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İmar planları, parselasyon işlemleri ve tapu kayıtları değişebileceğinden herhangi bir satın alma işlemi öncesinde taşınmaza ilişkin güncel bilgilerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, ilgili belediye, Tapu ve Kadastro kayıtları ve gerektiğinde uzmanlar aracılığıyla doğrulanması önerilir.